「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

〇長期譲渡所得または短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては課税譲渡所得金額を計算するうえで最高3,000万円が控除されます。

譲渡所得ー特別控除額＝課税譲渡所得金額

譲渡所得とは？⇒譲渡価格ー(取得費＋譲渡費用)

※取得費：売却した土地や建物を購入した代金や仲介手数料などの合計額です。

※譲渡費用：ご売却時に支払った仲介手数料や測量・解体費用などの合計額です。

長期譲渡所得とは？⇒土地や建物をご売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える場合(所得税：15% 住民税：5％)

短期譲渡所得とは？⇒土地や建物をご売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の場合(所得税：30% 住民税：9％)

長期譲渡所得・短期譲渡所得の所得税＋住民税が掛かる税金となります。(20%～39％)

その課税対象となる金額を抑えるための制度が3,000万円特別控除の特例となります。

特例を活用するには要件があります。

特例の適用を受けるための要件

【要件】

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

1. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

2. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

②売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

③売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

④売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

⑤災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

⑥売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

※特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

【適用除外】

マイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

①この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

③別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

詳しくは国税庁のホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご確認下さい。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は軽減された税率で税額を計算することが出来ます。

〇課税長期譲渡所得金額：6,000万円までの部分について⇒所得税10% 住民税4% となります。

なお、この軽減税率の特例は上記3,000万円の特別控除の特例と併用することが可能です。

詳しくは国税庁のホームページ「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご確認下さい。

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